海外 送金 手数料の常識
あとで融資の申し込みがされれば、いきなり支店長に話が回り、交渉はしやすくなる。
また、銀行や信用金庫が集金に来るような人は、集金に来た担当者に、支店長の名前や上司の名前を聞いておき、ひとつ上のクラスの人と日頃から付き合うようにしておく。
別にこれは根回しということではない。
融資をしてもらう相手方に「自分の顔」が見えるようにしておくことは非常に大切である。
一見のお客さんより相手の顔が見えるお客さんでは、やはり審査の仕方も違って当然なのである。
ちなみに相続対策の案件で、ビルを買うことになった高齢者の方が、自らその所要資金1億8000万円の融資を申し込み、けんもほろろに断られた案件があった。
このような場合、借り主に問題はなく、窓口の融資担当者に問題があるケースが多い。
この案件などは私が別の金融機関に融資の打診を行い、1週間ほどで融資の承認を得ることができた。
結果的に、最初の金融機関にあった定期預金の2500万円も新たな金融機関に移動してしまった。
したがって、あまり金融機関との嫁がない場合は、金融機関に強い我々のようなコンサルタントに委託してしまうほうが無難ともいえる。
(3)中央集中需要景気も悪くなり人口が減るとなれば、先に書いた通り、土地の需要は中央に集まる。
中央でインパクトのあるものができればできるほど、市場はそこに集まってしまうから、さらに中央に市場が集中してしまうのである。
したがって、賃料についても同様に、市場性が高い所は賃料は高く、低い所はいくら安くてもテナントが入らない、という現象が続くことになる。
ただし、商業地域、オフィス、テナントは、行政の庁舎が移転するとそれに伴って移る可能性があるので、その辺も考慮する必要はある。
例えば、東京都庁が有楽町から新宿に移った時を考えれば分かりやすい。
最近は、賃料も下がって新橋や有楽町、八重洲あたりのテナントも埋まってきたが、一時はひどい有り様であった。
また話は違うが、海岸通りや海に近い所も、若干、気をつける必要がある。
例えば海岸沿いなどは、商売としては難しい。
海岸通りといえば雰囲気もあり、一見、商売として良いように考えがちであるが、一方は海なのであるから、商圏が半円分となって中央部と比べるとかなり狭い。
その上、人が集まるのは夏だけであって、シーズンが限られている。
これらを考慮すると、すべてとはいえないが海岸通りで貸家業というのはなかなか難しいばかりか、だいたいの商売は夏場にアルバイトを使うので、正社員があまりいない。
そういう意味で、季節の商圏と、賃貸需要における人口の動きなどは、十分調査する必要がある。
(4)デフレはいつまで続くがよく、「デフレ経済」は、いつまで続くのかを議論する声を、あちらこちらで耳にするが、実は、今、すべてが「デフレ」現象に陥っているわけではない。
「デフレ」とは、景気の後退による物価の下落をいう。
しかし、いま下落しているのは、不動産と株価、利用権(ゴルフの会員権、リゾート会員権など)、および衣料品類等や、自動車、電化製品等の輸入製品、住宅など、部輸入製品を取り込めるものだけである。
公共料金、木材、パルプ、食料品、また流通には欠かせない高速道路料金等は、軒並み、上がっているではないか。
円高になったことが「デフレ」を招き、景気を悪化させているといっては、円安になることを望んでいるが、自国の「貨幣価値」が下がって喜ぶのはおかしなことである。
本来であれば「円」の価値が上がっているのであるから、購買力平価が対ドルで均整が取れる程度まで貨幣を「発行」してしまえば、ハイパワードマネーも増加し、マネーサプライも上昇する。
多少国内がハイパワード・インフレになったところで、今の景気後退や金融機関の不良債権処理による損失と国民の今後の税負担とを比べれば、まだましである。
ハイパワードマネー金融機関と企業、そして個人などが保有する現金と、金融機関が中央銀行に保有する当座預金残高の総量をいう。
中央銀行は、経済状況に応じてコントロールすることができる。
現状の日本の経済は、マジック経済であるから、細かいことにこだわって惑わされてはいけない。
バブルの前から44%程度円高になったのだから、物価がそれだけ上がっても上がったことが分からない。
全体でみると下がってみえてしまうが、単純に、円とドルの平価で比較してみた場合、物価は確実に上がっている。
例えば平成2年を基準として、10%以上下がっているものはほとんどないのである。
「デフレ」「インフレ」という見方で経済を-くくりにするのは、あまりに安易で危険な見方ではないか。
これらの大衆心理は経済に多大な影響を与え、実体経済とのかい承離を発生させる。
株価等をみれば分かりやすいが、ほとんどが市場に参入しているものの、大衆心理で株価が動いているようなものである。
逆に、この大衆心理を利用して市場のバランスを崩しては、その株価の上げ下げで利ざやを稼ぐわけだが、不動産の場合も長期的に考えると、同じようなことが言える。
不動産投資の場合も、この大衆心理と実体経済の轟離で方向性を読むことができるのである。
(5)ローコスト建築の限界建築費も、そろそろこれで下げ止まりだろう。
最近は、どこの建築会社もローコストマンションやローコスト住宅といっては、建築費のコストダウンに励んでいる。
確かに従来の建築工事費は、高すぎた。
これは人件費はもとより、建築にかかわる職種が海外のものと比較して多すぎる、というのもこの原因のひとつであるが、一番の原因は、日本の建築業界には規制が多いことや、それに伴う利権が発生することも原因である。
例えば、水道管ひとつ引くについても「代行店」という制度があり、水道工事の代金と比較して、破格な金額をこの特定業者に取られてしまう。
このほかにもいろいろ調べてみると、特殊な外壁材のメーカーでは、その価格が下がらないように一定の制度を設けたりして、価格の自由競争を阻害している感がある。
この辺の状況が規制緩和され、価格について自由競争が始まれば、まだ若干のコストダウンは可能だろう。
しかし、このコストダウンも、もう既に若干の限界が見られる。
このコストダウンのために建物の材質は下がり、全体の質も下がってきているからだ。
最近、坪当たり34-35万円の建築費で鉄筋コンクリートマンションを建てられる、と聞いて早速拝見させていただいたが、内容はあまり褒められたものではなかった。
通常、マンションの場合は、コンクリートに上がり梶さんをつけて床下に桟を入れてパネルを引き、その上に床材を張るのが普通だが、最近はコストを下げるあまり、そのパネルを張らずにじかに仕上げ材を打つので、歩くとハタハタと音がする。
ところが、このローコストマンションは更に、もっと価格を下げようとして、床材の下地に桟は入れずにじかに床材を打ちつけ、上がり梶の代わりに板のようなものを置いて玄関と廊下の緑を切るだけである。
つまり、玄関のたたきの部分と廊下の部分の高さが一緒なのである。
これでは、下からの冷気で寒くてしょうがない。
壁にしても、コンクリートにじかに壁紙を張ってしまっているから、内外の温度差ですぐ結露してはがれてくる。
また、この結露によってカビの生える可能性は高い。
だいたい、カビの生えるところに、人は住まない。
今後、人々が健康について考えるようになると、ローコストマンションは通用しなくなる。
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